Het indexeren van de huurprijs in België: hoe werkt het?

Door maandelijks een huurprijs te betalen, mag een huurder in een huis of appartement in België wonen. Deze huurprijs mag tijdens de duur van een huurcontract niet meer aangepast worden. De eigenaar mag deze huurprijs echter wel indexeren. Op die manier wordt dit bedrag aangepast aan de stijging van de levensduurte.

Het is belangrijk om het mechanisme achter de indexatie van huurprijzen goed te begrijpen. Wat zijn juist de voorwaarden voor het indexeren van een huurprijs? Hoe kan je de huurindexatie berekenen? In dit artikel leggen we de basis van de Belgische huurindexering uit.

Wat is huurindexering in België?

De huurindexering in België bestaat uit het aanpassen van het huurbedrag aan de evolutie van de kosten van levensonderhoud. Dit laatste komt overeen met de gemiddelde uitgavekosten per Belgisch huishouden.

Gebeurt de huurindexering automatisch?

Nee, de huurindexering in België gebeurt niet automatisch. Het is de verhuurder die elk jaar het initiatief moet nemen om de huur te indexeren en te controleren of aan de voorwaarden voor indexering is voldaan. Deze voorwaarden zijn de schriftelijke vastlegging van het huurcontract en de vermelding, in het huurcontract, van de overeenkomst van de huurder met betrekking tot de indexering van zijn huurprijs. In het geval van een mondelinge huurovereenkomst is het aan de verhuurder om te bewijzen dat de huurder akkoord gaat met de indexering van de huur bij het begin van de huur. Wanneer mag een Belgische eigenaar de huurprijs indexeren?

De eigenaar moet  schriftelijk de indexatie van de huurprijs communiceren aan de huurder op de verjaardatum van de huurovereenkomst. Dit is de datum waarop de huurder effectief in de gehuurde woning kwam wonen.

Als de verhuurder vergeet om de indexatie tijdig te melden aan de huurder, dan heeft hij nog drie maanden tijd om dit te doen. De indexatie kan met terugwerkende kracht toegepast worden op de drie voorbije maanden. Na deze periode kan hij maximaal drie maanden aangepaste huur terugvorderen.

Hoe bereken je de juiste indexering van de huurprijs?

Tot december 1993 was de indexering gebaseerd op de schommelingen van de consumentenprijsindex. Sinds 1994 en het Koninklijk Besluit van 24.12.93, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 31.12.93, is de berekening van de indexering echter verplicht op basis van de indexeringstabellen. Dankzij deze tabellen kan je in één oogopslag de evolutie van de prijzen van populaire producten zien van de afgelopen 12 maanden.

Formule voor de berekening van de huurindexering

Via een berekening bekom je een coëfficiënt waarmee de basishuurprijs vermenigvuldigd moet worden om de geïndexeerde huurprijs te berekenen.

De indexering van de huurprijzen in België wordt berekend met de volgende formule:

(Basishuur x Nieuwe index) / Startindex

Vermenigvuldig dus de basis- of starthuur met de nieuwe index en deel deze vervolgens door de startindex.

• De basishuur: dit is de huurprijs die bij de ondertekening van het huurcontract is vastgesteld. Eventuele kosten en lasten dienen bij deze berekening niet in aanmerking te worden genomen. Alleen de huurprijs exclusief lasten telt hier. 

• De nieuwe gezondheidsindex: deze wordt maandelijks gepubliceerd door de FOD Economie (Federale Overheidsdienst). Je moet rekening houden met de gezondheidsindex die wordt gepubliceerd in de maand waarin de huur wordt geïndexeerd.
  
• De startindex (ook wel basisindex genoemd): deze komt overeen met de index van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract.

Voorbeeld van een huurindexeringberekening

Laten we ervan uitgaan dat je huurcontract op 1 augustus 2021 is getekend, dat je de woning dezelfde maand nog hebt betrokken (het huurcontract gaat in augustus in), en dat jouw huur van 1.000 euro een jaar later geïndexeerd moet worden. De formule zou als volgt zijn: 

Basishuur (augustus 2021) x nieuwe gezondheidsindex (gezondheidsindex juli 2019, basis 2013) / start gezondheidsindex (juli 2021, basis 2013)

Dat geeft concreet de volgende cijfers: (1000 x 122,35) / 112,18 = 1090,66 €

De nieuwe huurprijs is dus vanaf nu 1090,66 €. 

Om je nieuwe huurprijs gemakkelijk te berekenen, kan je gebruik maken van de berekeningstool die Statbel aanbiedt.

Wat is de indexbasis voor de berekening van de indexering van de huurprijs? 

Zoals je in het voorbeeld hierboven hebt gezien, is de gebruikte indexbasis die van 2013. Toch zijn er verschillende indexbases: 

• de indexbasis van 1988,
• de indexbasis van 1996, 
• de indexbasis van 2004, 
• en de indexbasis van 2013.

Voor huurcontracten die vóór 1 februari 1994 zijn opgesteld, wordt de huurindexering gemaakt met de basis voor 1996 = 100. Voor andere huuroverenkomsten kan je de gewenste indexbasis gebruiken, maar het is belangrijk om steeds dezelfde basis te gebruiken voor zowel de startindex als de nieuwe index.

Hieronder zie je de tabel met gezondheidsindexen die door Stabel is ontwikkeld. Om toegang te krijgen tot de laatste indexen, kan je best regelmatig eens gaan kijken op de website van Statbel.

Regionale bijzonderheden waarmee rekening moet worden gehouden bij de berekening van de huurindexering

Sinds de 6de staatshervorming en op datum van 1 januari 2019 is huisvesting een gewestelijke bevoegdheid. In het Vlaams Gewest (Vlaams Huisvestingsdecreet), het Waals Gewest (Waals Decreet betreffende de Verhuur van Woningen) en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Brussels Huisvestingswetboek) zijn nieuwe regels van kracht.

Let op: het Vlaamse Gewest heeft nu zijn indexeringsberekening aangepast. Als het huurcontract na 1 januari 2019 werd afgesloten, is de startindex nu immers de gezondheidsindex van de maand die aan de inwerkingtreding van het contract voorafgaat. Ter herinnering, in het verleden moest je rekening houden met de gezondheidsindex voor de maand voorafgaand aan de ondertekening van het huurcontract, zoals hierboven aangegeven.

Huurindexatie: advies voor huurders

De meeste Belgische verhuurders indexeren de huurprijs elk jaar. Maak duidelijke afspraken met jouw verhuurder over wanneer je een huurverhoging kunt verwachten.

Indexeren van de huurprijs: advies voor verhuurders

Om conflicten te vermijden, wordt verhuurders aangeraden om jaarlijks een indexering toe te passen.Besluit je als verhuurder om niet te indexeren? Dan kan je dit best ook aan de huurder laten weten. Zo vermijd je onaangename verrassingen als je uiteindelijk toch nog zou beslissen om een indexatie toe te passen.