Hausse de l’abattement à Bruxelles : acheter une habitation redevient plus abordable

Les prix des habitations dans la Région de Bruxelles-Capitale dominent très largement la moyenne belge. Pour faciliter l’achat d’habitations dans la capitale, une possible augmentation de l’abattement se trouvait sur la table. Depuis le 1er avril 2023, elle est maintenant en vigueur.

Aba-quoi ?

Sur toute première et unique habitation que vous achetez dans notre pays, vous payez des droits d’enregistrement. À Bruxelles et en Wallonie, ceux-ci sont actuellement beaucoup plus élevés qu’en Flandre :

• Droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale : 12,5%
• Droits d’enregistrement en Wallonie : 12,5% (ou 6% sur la première tranche pour certaines habitations dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros)
• Droits d’enregistrement en Flandre : 3% (ou 1% dans le cas de rénovations importantes)

Autrement dit, vous payeriez en théorie 37.500 euros de droits d’enregistrement sur une habitation de 300.000 euros à Bruxelles et en Wallonie. En Flandre, vous ne payeriez que 9.000 euros, soit une différence de 28.500 euros.

Pour rendre ce coût plus supportable, il existe depuis plusieurs années à Bruxelles un système d’abattement. En résumé : une réduction des droits d’enregistrement. Ainsi, vous payez 0,0 euro de droits d’enregistrement sur une partie du montant de votre habitation.

Les droits d’enregistrement dans la Région bruxelloise et en Wallonie sont actuellement beaucoup plus élevés qu’en Flandre.

Abattement Bruxelles : 3 grands changements

En 2016, l’abattement s’élevait encore à 60.000 euros à Bruxelles. Cela signifiait que sur ces 60.000 euros, aucun droit d’enregistrement ne devait – sous certaines conditions – être payé. Sur le reste du prix d’achat – 240.000 euros, pour reprendre l’exemple ci-dessus – vous payiez des droits d’enregistrement.

En 2017, le Gouvernement bruxellois a majoré cet abattement, le portant à 175.000 euros. Et depuis le 1er avril 2023, Bruxelles va encore plus loin.

Augmentation de l’abattement général

Avec le précédent abattement, vous économisiez 21.875 euros (12,5% de 175.000 euros). Pour les compromis de vente provisoires conclus à partir du 1er avril 2023, l’abattement est de 200.000 euros. Celui-ci représente au total une épargne supplémentaire de 3.125 euros, de telle sorte que vous bénéficiez de la suppression d’un total de 25.000 euros de droits d’enregistrement.

Abattement-Réno : abattement supplémentaire pour les habitations éco-énergétiques

Vous avez l’intention d’acheter une habitation à Bruxelles et de la rendre éco-énergétique dans les cinq ans ? Si vous augmentez votre classe énergétique d’au moins deux classes, l’abattement augmente alors de 25.000 euros par saut de classe. Celui qui augmente par exemple sa classe énergétique de deux catégories – passant par exemple de l’étiquette E à C – a donc droit à un abattement majoré de 50.000 euros, soit une économie supplémentaire de 6.250 euros.

Sur cette même habitation de 300.000 euros visée ci-dessus, vous économisez donc, avec le nouveau système d’abattements à Bruxelles et une double augmentation du niveau énergétique, 31.250 euros (12,5% sur 250.000 euros) de droits d’enregistrement.

Attention : vous avez droit uniquement à cet abattement-Réno, lorsqu’il est question d’un abattement principal lors de l’achat d’une habitation.

Augmentation du plafond

Pour bénéficier de l’abattement à Bruxelles, le prix d’acquisition de l’habitation ne pouvait auparavant pas dépasser 500.000 euros, y compris les frais supplémentaires qui s’ajoutent à la vente. Ce montant a été porté à 600.000 euros, car le prix de nombreuses habitations dépassait le précédent plafond.

Depuis le 1er avril 2023, le logement éco-énergétique à Bruxelles est devenu plus abordable grâce à une augmentation de l’abattement.

Quelles conditions l’acheteur doit-il remplir ?

Pour pouvoir bénéficier du nouvel abattement en tant qu’acheteur à Bruxelles, vous devez remplir une série de conditions :

• L’habitation se situe dans l’une des 19 communes de Bruxelles-Capitale.
• Il doit s’agir de votre première et unique habitation. Il peut aussi s’agir d’un bien immobilier en construction ou sur plan, aussi longtemps que l’habitation relève du régime des droits d’enregistrement.
• Autrement dit, vous ne pouvez posséder aucun autre bien immobilier qui sert (partiellement) de logement.
• Vous devez posséder l’habitation en pleine propriété.
• Vous achetez l’habitation en tant que personne physique, pas en tant qu’entreprise ni organisation.
• Dans les trois ans de l’enregistrement de l’acte d’achat, vous devez également occuper de manière effective la maison ou l’appartement. Auparavant, ce délai était de deux ans. Celui qui demande une prime complémentaire à l’efficience énergétique, peut solliciter une prolongation jusqu’à cinq ans.
• Vous devez continuer à occuper l’habitation pendant une période ininterrompue de 5 ans après votre déménagement. si ce n’est pas la cas, vous devez rembourser en partie l’avantage fiscal, en fonction du nombre d’années que vous l’avez occupée. Auparavant, le montant total devait être remboursé.

Des modifications aussi pour l’achat d’un terrain à bâtir

Lors de l’achat d’un terrain à bâtir dans la capitale, un certain nombre de choses ont également changé.  Depuis le 1er avril 2023, l’abattement est valable sur la première tranche de 100.000 euros (contre 87.500 euros avant) du montant total de l’achat du terrain à bâtir.

Le montant total du terrain à bâtir ne peut toutefois dépasser les 300.000 euros (250.000 euros avant). S’il le dépasse, vous payez 100% des droits d’enregistrement. De plus, vous devez faire de ce terrain à bâtir votre résidence principale dans les 3 ans suivant son achat.

Enfin, vous n’êtes susceptible d’abattement que si vous n’avez conclu aucun contrat de construction avec le vendeur. Si vous achetez le terrain à bâtir en même temps qu’une habitation en construction ou sur plan, l’abattement sur le terrain à bâtir disparaît, parce que vous bénéficiez déjà d’un abattement de 200.000 euros sur votre future habitation.