Quelles sont les étapes pour la vente d’une maison ?

Vendre un bien dans les règles de l’art exige de se préparer et de s’organiser. Zoom sur les étapes incontournables de vente pour que votre maison trouve un acheteur dans les meilleures conditions possibles !

Définition du juste prix (ni trop bas ni trop élevé), stratégie de vente, dossier administratif, signature du compromis… De nombreuses étapes se succèdent lors de la vente de votre maison.

Il faut aussi compter avec la dimension affective. En effet, un logement dans lequel on a vécu de nombreuses années est souvent investi d’une charge émotionnelle et peut perturber la fixation du juste prix. Pour vivre cette expérience dans les meilleures conditions possibles, il y a lieu de fixer une ligne d’horizon plus lointaine car vendre signifie aussi prendre un nouveau départ, créer des projets et souvent, même… changer de vie !

Zoom sur les étapes de vente d’une maison

• Prendre la décision de vendre

À ce stade, deux options s’offrent à vous : vendre par vos propres moyens ou via des agences immobilières. La première option vous coûtera moins cher, mais la seconde vous permettra de bénéficier des compétences d’un professionnel. Tout en vous permettant parfois de… vendre plus cher !

• Déterminer le juste prix

Si vous vendez par vous-même, consultez vos voisins car la valeur d’un bien est avant tout définie par sa localisation (avant la superficie et l’état général). Renseignez-vous aussi sur ce qui est à vendre dans votre quartier. En revanche, contrairement à un professionnel, vous ne pourrez pas discerner les vices cachés et disposer d’une vue globale du marché.

Si c’est une agence qui définit le prix, vous pourrez aussi vous faire une idée de sa réactivité et de son professionnalisme.

• Rendre le bien attractif

Avant de mettre votre annonce en ligne et de proposer des visites, faites en sorte que votre bien apparaisse sous son meilleur jour : réparez les équipements défectueux, repeignez les murs défraîchis, désencombrez les pièces, rangez la décoration trop chargée, etc. Votre bien sera par ailleurs propre et rangé lors de chaque visite et les points forts seront mis en évidence (grand jardin, situation, cuisine high tech, exposition Sud…)

• Monter un dossier

Une étape-phare dans la vente d’une maison est la constitution d’un dossier réunissant des documents spécifiques : PEB, contrôle électrique, étude du sol, renseignements urbanistiques avec plans du bien,… Préparez aussi les factures et taxes afin d’informer vos futurs acquéreurs.

• Publier une annonce

Pour votre annonce, les photographies sont cruciales. Elles sont en effet le premier lien avec les acquéreurs. Munissez-vous d’un appareil de qualité afin que votre bien apparaisse sous son meilleur jour. Si vous faites appel à un professionnel, la définition et les angles de vue seront optimums… Des photos prises en pleine journée avec une belle lumière seront privilégiées.

De nombreuses informations seront par ailleurs indiquées dans l’annonce (dans le cas d’une vente en copropriété, elle indiquera par exemple le nombre de lots, le montant des charges…) En période de confinement, le mieux sera peut-être de prévoir une annonce avec une visite virtuelle : une vidéo du logement, des photos à 360°…

• Planifier les visites

Vous avez attiré un acquéreur potentiel ? Bonne nouvelle, mais maintenant faut-il encore le « ferrer »… Il est impératif de bien connaître les éléments techniques de la maison pour rester crédible (on parle ici de tuyauterie, d’isolation, de toiture, de chaudière, de vitrage, de sol en béton ou en bois, d’électricité…) Il vous faudra répondre aux questions délicates (montant du précompte immobilier s’il est élevé, impact du voisinage s’il est bruyant, état de la plomberie si elle laisse à désirer…) Prévoyez en amont les réponses que vous donnerez.

•  Vendez et négociez avec panache

Un acheteur vous a fait une offre ? C’est une très bonne nouvelle. Si elle est plus basse que le prix demandé, n’hésitez pas à la négocier à la hausse. En effet, la négociation est courante en immobilier. Si vous l’avez reçu au prix souhaité, c’est encore mieux. Il ne vous reste alors plus qu’à signer une promesse de vente avec votre acheteur. Une fois l’offre signée, le compromis de vente – nécessitant une procédure administrative cadrée – sera mis en route. Ensuite, lors de la passation de l’acte, vous devrez déclarer les compteurs d’énergie. Rien ne devra être laissé au hasard, et la rigueur s’imposera du début à la fin du processus de vente.

• La signature de l’acte authentique

Entre la signature du compromis et la signature d’un acte de vente chez un notaire, il peut se passer 3 à 4 mois. Une période qui vous permettra de préparer votre déménagement et de trouver un nouveau logement. La signature de l’acte authentique chez le notaire marquera la fin du projet de vente et le début d’une nouvelle vie…

Définir le juste prix : une étape cruciale

Lorsqu’on interroge un agent immobilier sur la bonne façon de vendre, la réponse fuse : « proposer le bien au juste prix ! »  

En effet, proposer un bien à un prix inférieur à sa valeur satisfera sans nul doute les acheteurs potentiels (qui se l’arracheront !) mais sera préjudiciable à vos finances…

À l’inverse, la tentation est parfois forte de surestimer son bien en tablant sur « le coup de chance ». Mais ce dernier est de plus en plus rarissime car les acheteurs sont mieux informés. De plus, proposer un bien à un prix trop élevé le fera végéter sur le marché. Ce qui l’amènera au risque numéro deux le plus craint : brûler son bien. Il faudra alors le retirer du marché pour un certain temps… afin de lui refaire « une virginité ». La plupart du temps, un bien qui a été « grillé » se vendra au final en-dessous de son prix réel. Le résultat obtenu sera alors à l’opposé du désir initial. Autant de bonnes raisons de réaliser une estimation de qualité afin d’atteindre le prix juste.

Les différentes façons d’estimer un bien

• Si vous estimez vous-même votre bien, commencez par consulter vos voisins. La valeur d’un bien est avant tout définie par sa localisation (avant la superficie et l’état général). Pour en savoir plus sur le prix, effectuez un petit sondage auprès des personnes de votre rue. Comparez ensuite ce qu’il y a à vendre dans votre quartier. Cela vous permettra de constater de vos propres yeux ce qui se vend et à quel prix. Pour définir le prix du marché, il y a également lieu de rester impartial : en effet, votre bien est le siège de souvenirs et d’émotions. Vous aurez donc tendance à en surestimer la valeur.
• Si vous faites appel à un agent immobilier, le juste prix sera plus facilement défini car ce professionnel dispose d’une vue globale du marché et discerne les vices cachés et atouts du bien. De plus, l’agent immobilier restera totalement objectif car il n’y a pas d’affects en jeu.
• Si vous faites appel à un outil web, vous bénéficierez immédiatement d’une estimation de prix très proche de la réalité. En effet, ce type de site se base sur des questions-clé telles que la superficie du bien, le nombre et le type de pièces, son état, la présence d’un vis-à-vis, son standing… L’estimation obtenue est assez bluffante car souvent proche de l’avis d’un expert. À noter que cet outil inclus la possibilité de contacter des agents immobiliers pour une estimation plus précise.