Quelles sont les obligations du propriétaire en cas de vente?

En tant que propriétaire, vous avez des droits, mais aussi des obligations envers les locataires ou les éventuels acheteurs de votre logement. Une vente immobilière est une transaction complexe et il est important d’être minutieux afin d’éviter les mauvaises surprises dans le futur ou des dépenses imprévues.

Un nouveau propriétaire peut-il rompre un bail en cours? 

Si vous vendez un appartement actuellement loué (ou que vous êtes locataires), il existe deux possibilités. Soit le bail a une date certaine, soit il n’en a pas. 

Pour savoir si un bail a une date certaine, il doit remplir l’une de ces conditions : 

1. Le bail a été enregistré au bureau Sécurité juridique du SPF Finances, 

2. Un des locataires ou le propriétaire est décédé pendant sa durée,  

3. Il fait l’objet d’un jugement ou il existe un acte authentique réalisé par un notaire. 

Situation 1: le bail a une date certaine 

Dans le cas où le contrat de bail a une date certaine, les droits et obligations de l’ancien propriétaire sont transférés au nouveau propriétaire.  

Le contrat signé entre les deux parties reste donc d’application. Cela veut également dire que le nouveau propriétaire doit respecter les clauses mentionnées dans ce dernier pour rompre la location. 

Situation 2: le bail n’a pas de date certaine 

Si le contrat de bail n’a pas de date certaine, la situation se complexifie. Si le locataire occupe le logement depuis plus de 6 mois, le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, à condition de lui proposer un préavis d’au moins 6 mois. Ce droit lui est acquis à condition qu’il en profite dans les 6 premiers mois après la signature de l’acte de vente. 

En revanche, si le locataire habite dans la maison ou l’appartement depuis moins de 6 mois, son contrat de bail peut être résilié à tout moment par le nouveau propriétaire (sans compensation financière ou préavis).  

Pour éviter ce genre de situation, il est donc important pour le locataire de veiller à ce que son bail soit bien enregistré, d’autant plus que c’est une obligation légale du propriétaire. 

Qu’en est-il du droit de préemption pour le locataire? 

Si certains contrats de bail comprennent une clause mentionnant un droit de préemption — le droit pour un locataire de faire une offre d’achat du bien immobilier avant sa mise en vente — ce n’est pas une obligation légale en Belgique. 

Le propriétaire est toutefois tenu d’informer le locataire de la mise en vente du bien avant sa mise sur le marché si ce dernier se trouve en Région bruxelloise. Ce n’est pas le cas en Flandre et en Wallonie, mais nous vous conseillons tout de même de la transparence envers les locataires afin de faciliter la pose d’une éventuelle affiche publicitaire ou l’organisation de visites. 

Les obligations du propriétaire envers l’acheteur 

Bien entendu, en plus des obligations légales envers le locataire, le propriétaire-vendeur a également des obligations envers l’acheteur. Il doit par exemple informer au maximum ce dernier sur toutes les caractéristiques du bien. Il est censé fournir à l’acheteur tous les documents légaux liés à sa propriété, tels que le titre de propriété ou les plans du logement.  

La divulgation complète des informations est cruciale : si des vices cachés sont découverts après la vente, le propriétaire pourrait être tenu responsable et faire face à des poursuites juridiques. L’acheteur a le droit de connaître l’histoire de la propriété, y compris les réparations majeures effectuées, les problèmes passés et actuels, et tout autre détail qui pourrait affecter sa décision d’achat.  

Voici une liste de documents à ne pas oublier en Belgique :  

• Acte de base et règlement de copropriété ; 
• Certificat de performance énergétique (PEB) ; 
• Attestation de contrôle électrique ; 
• Preuves de conformité des installations de gaz ; 
• Certificat de conformité pour l’assainissement des eaux usées ; 
• Le titre de propriété ; 
• Les plans et permis de bâtir ; 
• Le procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires (pour les biens en copropriété) ; 
• Rapport sur la présence d’amiante ; 
• Factures des travaux majeurs effectués sur le bien.