Qu’est-ce que la vente à la découpe en immobilier ?

Des propriétaires peuvent être tentés de diviser un bien immobilier en plusieurs habitations afin d’augmenter leurs revenus locatifs ou de le vendre en partie. Ce genre de séparations de biens en différents lots est parfois très rentable, mais surtout relativement complexe. Mais qu’est-ce que la vente à la découpe exactement ?

La vente immobilière à la découpe : définition 

La vente à la découpe consiste à acheter un bien immobilier entier — souvent un large immeuble d’habitation — pour ensuite le diviser en plusieurs lots. Ces lots deviennent alors indépendants et sont revendus à plusieurs acheteurs différents. En résumé, le processus de vente à la découpe ressemble à cela : 

Achat d’un immeuble → Division de l’immeuble en lot → Vente individuelle des lots 

Les acquéreurs d’un lot deviennent de facto copropriétaires de l’immeuble. Ils bénéficient ainsi de l’usufruit total des parties privatives dans lesquelles ils ont investi et deviennent copropriétaires des parties communes comme le hall d’entrée, les escaliers ou les couloirs. 

Comment diviser une maison ou un immeuble pour le vendre ? 

Diviser un bien en plusieurs lots est une démarche très complexe et il est vivement conseillé d’être encadré par des professionnels de l’immobilier avant de se lancer. En Belgique, les articles 577-3 et 577-14 du Code civil précisent plusieurs obligations à respecter pour vendre un immeuble en copropriété.  

Voici plusieurs étapes qui peuvent vous aider à réaliser une vente à la découpe :  

Créez un acte de base et un plan de division 

Lorsqu’un immeuble comprend plusieurs logements distincts, destinés à être vendus à plusieurs propriétaires différents, il est nécessaire de définir clairement ce qui appartiendra à chaque copropriétaire et ce qui appartiendra à la communauté. Un acte de base inclut une description détaillée de chaque lot ainsi que de sa quote-part dans les parties communes.  

À cela s’ajoute un plan détaillé de l’immeuble, illustrant précisément la division en lots de l’appartement ou de la maison. Ce plan, pour qu’il soit complet, doit être réalisé par un géomètre ou un expert dans le domaine. 

Établissez un cadre pour la copropriété 

Afin d’éviter tous litiges entre les différents propriétaires d’un bien, plusieurs éléments doivent être mis en place comme :  

• la rédaction d’un règlement de copropriété reprenant leurs droits et obligations légales (exemple : répartition des charges communes) ; 
• la création d’une association des copropriétaires ; 
• la nomination d’un syndic chargé de la gestion quotidienne de la copropriété. 

Renseignez-vous sur les obligations urbanistiques locales 

Découper un bien entre plusieurs lots peut paraitre évident pour vous, mais ce n’est pas pour autant que la commune dans laquelle se trouve votre bien l’accepte aussi facilement. 

Avant toutes ces démarches, vérifiez donc les règlementations urbanistiques de la commune. Dans le cas où la division nécessiterait des travaux d’aménagement, pensez à demander les permis d’urbanismes nécessaires. 

Les avantages d’une vente à la découpe 

La vente à la découpe permet de vendre plus facilement des immeubles de grande taille. Ils représentent parfois un investissement trop conséquent pour attirer des acquéreurs et diviser cet investissement entre plusieurs d’entre eux peut permettre une vente plus facile. 

C’est également pour certains un moyen de faire une plus-value. En choisissant le prix des lots de copropriété individuels, vous pourrez vendre l’ensemble de l’immeuble à un prix plus élevé. Pour l’acheteur, cela permet d’acheter plusieurs biens plutôt qu’un seul gros et donc de prendre moins de risques. 

Les inconvénients d’une vente à la découpe 

Si vendre en lots est souvent intéressant financièrement, la complexité technique et légale du processus peut refroidir certains vendeurs. Les obligations légales liées à ce type de ventes peuvent prendre un certain temps et entrainer des frais, notamment pour s’entourer d’experts. 

Par ailleurs, ne pas vendre tous les lots en même temps peut avoir des conséquences financières puisque vous restez propriétaire de ceux que vous n’avez pas vendus. Tout cela ajouté à la complexité de la mise en place d’une copropriété demande une réelle préparation.