Wat zijn de stappen om je huis te verkopen?

Vastgoed verkopen volgens de regels van de kunst vereist een goede voorbereiding en organisatie. We overlopen de noodzakelijke stappen om in optimale omstandigheden een koper voor je woning te vinden en je huis te verkopen!

De verkoop van je huis verloopt in verschillende, opeenvolgende fasen: de juiste prijs bepalen (niet te laag, niet te hoog), een verkoopstrategie bedenken, het administratief dossier opmaken, het compromis ondertekenen, etc.

Je moet ook rekening houden met het emotionele aspect. Want een huis waarin je lang hebt gewoond, heeft vaak een emotionele waarde en dat kan de juiste prijsbepaling vertroebelen. Om deze periode zo aangenaam mogelijk te maken, kijk je best verder vooruit. Verkopen betekent immers ook een nieuwe start, nieuwe projecten en vaak zelfs … een nieuw leven!

Focus op de verschillende fasen van de verkoop

• Beslissen om te verkopen

In dit stadium heb je twee mogelijkheden: zelf verkopen of via een immobiliënkantoor. De eerste optie zal je minder kosten. Maar werk je met een immokantoor, dan profiteer je van hun knowhow, waardoor je soms je woning duurder kunt verkopen!

• De juiste prijs bepalen

Verkoop je zelf, ga dan te rade bij de buren. Want de waarde van vastgoed hangt vooral af van de ligging (belangrijker dan oppervlakte en algemene staat). Ga ook na wat er te koop staat in je buurt. Het is voor jou vaak moeilijker dan voor de makelaar om de verborgen gebreken te onderscheiden en een totaalbeeld van de vastgoedmarkt te krijgen. Als je een immobiliënkantoor inschakelt om de prijs te bepalen, dan krijg je meteen ook een idee van hun professionalisme en alertheid.

• Je woning aantrekkelijk maken

Voordat je je zoekertje online zet en plaatsbezoeken organiseert, zorg er dan voor dat je huis er goed uitziet: herstel defecte toestellen, geef je muren een nieuw likje verf, ruim alle kamers netjes op, berg de overtollige decoratie op, … Zorg er ook voor dat je huis bij elk plaatsbezoek netjes en opgeruimd is, en dat de sterke punten goed zichtbaar zijn (grote tuin, ligging, hightechkeuken, zuidelijke oriëntatie …).

• Een dossier opmaken

Een belangrijke stap bij de verkoop van een woning is de samenstelling van een dossier met de vereiste documenten: EPB, elektriciteitskeuring, bodemonderzoek, stedenbouwkundige informatie met de plannen van het huis, … Leg ook de facturen en belastingen klaar zodat je potentiële kopers hierover kunt informeren.

• Een zoekertje plaatsen

Foto’s zijn cruciaal voor je zoekertje. Ze zijn eigenlijk de eerste link met de kopers. Gebruik een toestel van goede kwaliteit zodat je je woning op haar best toont. Als je een beroep doet op een professional ben je er zeker van dat de foto’s scherp zijn en de invalshoeken optimaal. De foto’s neem je best wanneer er buiten veel licht is.

Het zoekertje moet alle nodige informatie bevatten (bijv. bij een verkoop in mede-eigendom vermeld je o.a. het aantal loten en het bedrag van de lasten). In deze lockdown is het aangeraden om een virtueel bezoek aan je zoekertje toe te voegen, zoals een filmpje van de woning of 360°-foto’s.

• De plaatsbezoeken plannen

Heb je een potentiële koper? Dat is goed nieuws. Maar nu moet je hem nog kunnen overtuigen. Als je geloofwaardig wilt overkomen, dan is het absoluut noodzakelijk dat je de technische elementen van de woning goed kent, zoals de leidingen, isolatie, dakbedekking, cv-ketel, beglazing, een houten of betonvloer, elektriciteit …. Je mag je ook verwachten aan delicate vragen (bedrag van de onroerende voorheffing als dat hoog ligt, de impact van de buurt als er effectief lawaai is, de staat van de leidingbuizen als die hun beste tijd gehad hebben …). Bereid je goed voor op de antwoorden die je hierover kan geven.

•  Verkoop en onderhandel met allure

Heeft een kandidaat-koper je een bod gedaan? Dat is heel goed nieuws. Als het bod lager dan de vraagprijs is, aarzel dan niet om een hoger bedrag te onderhandelen. In de immobiliënwereld zijn onderhandelingen heel gangbaar. Heb je een bod gekregen dat overeenstemt met de gewenste prijs? Nog beter. Dan hoef je alleen maar de verkoopverbintenis te ondertekenen, samen met de koper. Zodra dat achter de rug is, wordt het compromis opgesteld volgens een vastgelegde administratieve procedure. De laatste stap is het verlijden van de akte, waarbij je de meterstanden doorgeeft. Belangrijk is dat je niets aan het toeval overlaat. Het hele verkoopproces moet van begin tot einde rigoureus afgehandeld worden.

• Ondertekening van de authentieke akte

Na de ondertekening van het compromis kan het 3 tot 4 maanden duren voordat de akte wordt verleden bij de notaris. Tijdens die periode kan je je verhuizing voorbereiden en een nieuwe woning zoeken. De ondertekening van de authentieke akte bij de notaris betekent het einde van het verkoopproject en het begin van een nieuw leven …

De juiste prijs bepalen: een cruciale fase voor de verkoop van een woning

Als je een makelaar vraagt naar de juiste manier om vastgoed te verkopen, dan zal het antwoord steevast zijn: “Een correcte prijs erop plakken!”

Want als je een woning te koop zet onder de marktwaarde, dan zul je ongetwijfeld de kandidaat-kopers een groot plezier doen (ze zullen erom vechten!). Maar het zal nadelig zijn voor je bankrekening …

Omgekeerd is de verleiding misschien groot om je woning te hoog te schatten en op “een toevalstreffer” te rekenen. Maar dat laatste komt steeds minder voor omdat potentiële kopers tegenwoordig beter geïnformeerd zijn. Bovendien loop je zo het risico dat er geen interesse meer is door de te hoge prijs. Wat kan leiden tot een tweede groot gevaar: je vastgoed is verbrand bij potentiële kopers. Dan zit er niets anders op dan de woning enige tijd van de markt te halen om het daarna weer “als nieuw” aan te bieden. Meestal zal een “verbrand” goed uiteindelijk onder de marktwaarde worden verkocht. Het resultaat zal dus het tegenovergestelde zijn van de aanvankelijke bedoeling. Om al die redenen is een goede schatting cruciaal voor de juiste verkoopprijs.

De verschillende manieren om vastgoed te schatten

• Ga je zelf je woning schatten, begin dan met een rondvraag bij de buren. De waarde van een onroerend goed is in de eerste plaats afhankelijk van de ligging (belangrijker dan de oppervlakte en algemene staat). Voor een beter inzicht in de prijs doe je dus best een kleine bevraging bij de mensen in je straat. Vergelijk daarna met de huizen die in je buurt te koop staan. Zo kun je met eigen ogen zien wat er verkocht wordt en tegen welke prijs. Om de marktprijs te bepalen, moet je ook onpartijdig blijven. Want aan je woning zijn herinneringen en emoties verbonden. En daardoor kan je de neiging hebben om de waarde te overschatten.
• Een vastgoedmakelaar zal daarentegen makkelijker de juiste prijs kunnen vaststellen. Deze professional heeft immers een totaalbeeld van de markt en kan de verborgen gebreken en troeven van je woning identificeren. Bovendien zal de makelaar een compleet objectief oordeel geven omdat er geen emoties in het spel zijn.
• Als je een webtool gebruikt (bijvoorbeeld de schattingstool van Immoweb), beschik je onmiddellijk over een vrij nauwkeurige prijsschatting. Dit type websites baseert zich op essentiële elementen als oppervlakte, aantal en type kamers, algemene staat, of er huizen aan de overkant zijn, standing … Dergelijke schattingen leveren verbluffende resultaten op aangezien ze vaak in de buurt komen van professioneel advies. We geven je graag mee dat deze tool ook de mogelijkheid biedt om immobiliënmakelaars te contacteren voor een meer nauwkeurige schatting.