Vastgoed in stukken verkopen, wat is dat?

Eigenaars kunnen in de verleiding komen om een onroerend goed in meerdere woningen op te delen als ze de huurinkomsten willen verhogen of het in stukken willen verkopen. Soms brengt deze verdeling in verschillende loten veel winst op, maar het blijft vooral een vrij complexe onderneming. Hoe zit het principe ‘in stukken verkopen’ nu precies in elkaar?

Vastgoed verkopen in stukken: definitie 

Bij een verkoop in stukken koop je een volledig onroerend goed – vaak een groot woongebouw – om het vervolgens in meerdere loten te verdelen. Die loten staan los van elkaar en worden aan verscheidene kopers verkocht. Een verkoop in stukken kan dus als volgt samengevat worden: 

Een gebouw aankopen → Het gebouw in loten verdelen → De individuele loten verkopen 

De kopers van een lot worden de facto mede-eigenaars van het gebouw. Zo genieten ze het volledige vruchtgebruik van de privégedeelten waarin ze geïnvesteerd hebben en worden ze mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen zoals de inkomhal, de trappen en de gangen. 

Hoe verdeel je een huis of gebouw om het te verkopen? 

Een onroerend goed in meerdere loten verdelen is een zeer complex proces. Daarom is het absoluut aan te bevelen om je te laten omringen door vastgoedprofessionals alvorens je begint. In België omschrijven artikelen 577-3 en 577-14 van het Burgerlijk Wetboek meerdere verplichtingen die je moet nakomen om een gebouw in mede-eigendom te verkopen.  

Deze stappen kunnen je helpen om een verkoop in stukken tot een goed einde te brengen:  

Stel een basisakte en verdeelplan op 

Wanneer een gebouw uit verscheidene afzonderlijke woningen bestaat die aan verschillende eigenaars verkocht zullen worden, moet er duidelijk omschreven worden wat aan iedere mede-eigenaar toebehoort en wat gemeenschappelijk is. Een basisakte omvat een gedetailleerde omschrijving van ieder lot, evenals het aandeel in de gemeenschappelijke delen.  

Daar komt nog een gedetailleerd plan van het gebouw bij, dat nauwkeurig illustreert hoe het appartementsgebouw of huis in loten verdeeld is. Dat moet door een landmeter of deskundige opgesteld worden. Zo ben je zeker dat het compleet is. 

Creëer een raamwerk voor de mede-eigendom 

Om geschillen tussen de mede-eigenaars van een onroerend goed te vermijden, moeten bepaalde zaken geregeld worden:  

• er moet een reglement inzake mede-eigendom opgesteld worden, waarin de rechten en wettelijke verplichtingen staan (bijvoorbeeld: verdeling van de gemeenschappelijke kosten); 
• er moet een vereniging van mede-eigenaars opgericht worden; 
• er moet een syndicus benoemd worden, die instaat voor het dagelijkse beheer van de mede-eigendom. 

Informeer naar de lokale stedenbouwkundige verplichtingen 

Een onroerend goed opdelen in meerdere loten lijkt misschien evident voor jou, maar de gemeente waar je eigendom zich bevindt, gaat daar misschien niet zo gemakkelijk in mee. 

Raadpleeg dus de lokale stedenbouwkundige voorschriften alvorens je stappen onderneemt. Moet je verbouwen om de verdeling te realiseren? Vergeet dan niet de nodige vergunningen aan te vragen. 

De voordelen van een verkoop in stukken 

Dankzij een verkoop in stukken kun je omvangrijke gebouwen gemakkelijker verkopen, want die vormen vaak een te grote investering om kopers aan te trekken. Door die op te delen, vergroot je de kans dat de verkoop vlot verloopt. 

Voor sommigen is het ook een manier om winst te maken. Je kunt de prijs van de individuele loten namelijk zo bepalen dat het volledige gebouw verkocht raakt voor een groter totaal. De koper heeft op zijn beurt de mogelijkheid om meerdere onroerende goederen te kopen in plaats van één groot, waardoor hij minder risico’s neemt. 

De nadelen van een verkoop in stukken 

De verkoop in loten is financieel vaak interessant, maar de technische en juridische complexiteit van het proces kan bepaalde verkopers afschrikken. Wettelijke verplichtingen verbonden aan dit type verkoop kosten tijd en geld, vooral wanneer je je laat omringen door deskundigen. 

Indien niet alle loten tegelijkertijd verkocht raken, kan dat bovendien financiële gevolgen hebben omdat je eigenaar blijft van het overschot. Het oprichten van een mede-eigendom is complex, en dat vergt allemaal een goede voorbereiding.