Tout ce que vous devez savoir sur la vente en viager

L'achat et la vente de biens immobiliers en viager sont de retour. Cette forme de vente, qui offre divers avantages intéressants tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs, ne cesse de gagner en popularité. Mais en quoi consiste exactement la vente en viager ? Et à quoi devez-vous absolument faire attention ?

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager implique que l’acquéreur verse un montant fixe au vendeur tous les mois. Et ce, jusqu’au décès du vendeur ou jusqu’à la fin de la période préalablement fixée.

Le vendeur vient à mourir plus tôt que prévu ? Dans ce cas, vous pouvez faire une affaire en or. Le vendeur vit longtemps ? L’achat du bien immobilier peut alors s’avérer bien plus coûteux. Tout comme avec les jeux de hasard, vous pouvez donc avoir une bonne surprise comme une déconvenue sur le plan financier.

Lors de la signature d’une vente en viager, il est toutefois possible d’intégrer certaines garanties en établissant un compromis de vente sur mesure. Il est entre autres possible de fixer dans ce contrat la durée maximale et le montant de l’acompte, ou bouquet.

Quel montant mensuel l’acquéreur doit-il payer ?

Pour déterminer le montant que l’acquéreur doit payer à chaque fois, différents facteurs sont pris en compte :

• La valeur du bien dans une vente normale
• L’âge et le sexe du vendeur
• Le nombre de vendeurs
• La réversibilité
• L’indexation de la rente
• La limitation ou non de la rente viagère dans le temps
• l’achat en pleine propriété ou en nue-propriété
• Le montant à payer immédiatement (bouquet) lors de la passation de l’acte notarié

Le montant mensuel que l’acquéreur doit verser au vendeur est calculé sur la base de ces facteurs.

Les avantages de la vente en viager pour le vendeur

Une vente en viager offre divers avantages intéressants, en particulier pour les vendeurs âgés n’ayant pas d’enfants.

Vous voulez continuer à habiter le bien que vous vendez ? Vous pouvez opter pour une vente en viager avec usufruit. Vous percevez ainsi une rente viagère mensuelle tandis que vous continuez à habiter le bien en question. Il n’est donc pas nécessaire de déménager.

Comme vous touchez déjà les paiements mensuels de l’acquéreur, vous avez en outre la garantie de pouvoir payer vos frais courants. Ou de pouvoir, par exemple, payer votre chambre dans une maison de repos.

Autre avantage : le vendeur n’est généralement pas imposé sur la rente viagère. Celle-ci est en fait considérée comme une manière de recevoir votre argent de la vente. Votre acquéreur déclare fiscalement la rente viagère ? Dans ce cas, il y a bien imposition.

Les avantages de la vente en viager pour l’acquéreur

La vente en viager est très intéressante pour les acheteurs aussi. Votre achat est en effet étalé dans le temps. Vous ne devez pas payer en une fois le montant total de l’achat, mais vous payez par tranches. Le vendeur vient à mourir plus tôt que prévu ? Cela signifie que vous avez acheté le bien pour une bouchée de pain.

La vente en viager est aussi très intéressante pour les investisseurs immobiliers. Vous disposez d’un petit budget ? La vente en viager vous permet même d’investir dans l’immobilier avec des moyens limités.

Mais attention…

La plupart des gens qui achètent un bien en viager espèrent faire une bonne affaire sur le plan financier. Hélas, les choses peuvent aussi prendre une autre tournure. Un parfait exemple de mauvaise surprise est le contrat en viager qui avait été établi en 1965 entre le notaire André-François Raffray et Jeanne Calment. Malgré que monsieur Raffray n’avait que 48 ans alors que madame Calment en avait déjà 90, cette vente a coûté particulièrement cher au notaire.

Heureusement pour madame Calment, et malheureusement pour le portefeuille de monsieur Raffray, la dame a atteint l’âge de 122 ans ! Ce qui était à première vue un placement lucratif pour le notaire a abouti sur la perte d’une petite fortune. Pire encore, monsieur Raffray est même décédé avant la vendeuse, et sa veuve a dû continuer à payer jusqu’au décès de madame Calment. Au total, la veuve de monsieur Raffray a payé deux fois la valeur marchante de l’appartement avant de finalement en hériter.

Pour éviter des situations exceptionnelles comme celle-ci, vous pouvez heureusement faire établir un contrat en viager sur mesure, stipulant entre autres une durée maximale. Quel soulagement, n’est-ce pas ?