Quels sont les frais d’achat d’une maison en Belgique ?

Avant d’acheter votre maison, il est vivement conseillé de vous fixer un certain budget. Gardez à l’esprit que l’achat d'un bien ne représente pas la totalité de vos dépenses. Qu’il s’agisse des frais de notaire, des droits d’enregistrements selon la région du bien en Belgique, du précompte immobilier ou encore d’autres frais variables, il vaut mieux passer le cap de l’achat d’une maison en connaissance de cause. Nous vous détaillons ci-dessous les différents frais liés à l’achat d’une maison en Belgique.

1. Les droits d’enregistrement, qu’est-ce que c’est ?

Les droits d’enregistrement sont une taxe dont l’acheteur doit s’acquitter dans le cadre d’une vente immobilière. Ils représentent un pourcentage de la valeur de votre bien et varient d’une région à l’autre. En Belgique, ils s’élèvent à : 

• 12,5 % de la valeur de la propriété à Bruxelles ; 
• 12,5 % de la valeur de la propriété en Wallonie ;
• 3 % de la valeur de la propriété en Flandre (depuis le 1er janvier 2022).

Remarque : si votre bien est considéré comme « neuf » (il doit être cédé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après la première occupation ou utilisation), vous ne payez pas de droits d’enregistrements mais vous devrez vous acquitter d’une TVA de 21 % sur l’achat. 

1.1 Région bruxelloise 

Comme mentionné, les droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale correspondent à 12,5 % de la valeur vénale de votre propriété. Sachez en outre que vous pouvez bénéficier d’une diminution de la base imposable (abattement), qui correspond à une économie de plusieurs milliers d’euros (car les droits d’enregistrement ne sont pas dus sur la première tranche de 200 000 €. 

Restez néanmoins sur vos gardes, car il y a certaines conditions : la valeur de votre bien ne peux être supérieure à 600 000 €.  Le bien doit être vendu à une personne physique, destiné à l’habitation et transféré en pleine propriété. En outre, la propriété doit devenir votre résidence principale dans les 2 années à venir et vous ne pouvez pas avoir de résidence secondaire. Vous devez également rester pendant 5 ans ininterrompus dans la propriété pour bénéficier de l’abattement. Bien entendu, le logement à acquérir doit se trouver dans une des 19 communes bruxelloises. 

1.2 Région wallonne 

En Wallonie comme à Bruxelles, ces droits s’élèvent à 12,5 % de la valeur de votre acquisition. Vous pouvez néanmoins bénéficier d’abattements et de taux réduits : 

• Abattement : 
  Depuis le 1^er janvier 2018 (uniquement en cas d’habitation unique), vous pouvez bénéficier d’un abattement des droits d’enregistrement. De la sorte, vous ne payez pas de droits sur la première tranche de 20 000 euros, ce qui correspond à une économie de 2 500 euros. 

• Taux réduits : 
  Pour les biens immobiliers dont le revenu cadastral est de 745 € maximum (une habitation dite modeste), les taux sont réduits et passent de 12,5 % à 6 %. Bon à savoir : En Wallonie, les droits d’enregistrement peuvent baisser à 6 % de la valeur du bien dans le cas d’une vente en viager. Sachez également que ce montant peut être augmenté pour les familles nombreuses (par exemple, à 845 euros pour un acquéreur avec 3 ou 4 enfants à charge). 

1.3. Région flamande 

En Flandre, les droits d’enregistrement sont moins élevés depuis le 1^er juin 2018 (3 % pour un bien unique servant de logement familial et 12 % pour un terrain ou une résidence secondaire). 

• Abattement : 
  En Flandre, la première tranche de 80 000 euros n’est pas prise en compte dans le calcul des droits d’enregistrement. 

• Taux réduits :
  Les droits d’enregistrement sont de 3 % du prix d’achat si la propriété est destinée à une famille et constitue l’unique résidence.

Vous achetez un logement neuf ou en cours de construction ? Dans ce cas, vous pouvez consulter toutes les réglementations sur le site web du Gouvernement flamand.

2. La TVA

Le montant de la TVA à payer dépend du type d’achat. Une maison ou un appartement nouvellement construit est soumis aux règles de la TVA.  Tout d’abord, il est donc important de savoir jusqu’à quand un bien immobilier est considéré comme une “construction neuve”. Votre maison ou votre appartement est considéré comme une construction neuve jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de la première occupation (ou occupation). Lors de l’achat d’un logement neuf, l’acheteur doit payer 21 % de TVA. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier existant qui n’est soumis qu’aux droits d’enregistrement. 

En toute rigueur, on peut en déduire que la fiscalité d’un bien immobilier neuf est donc moins favorable que celle d’un bien immobilier existant. C’est pourquoi de nombreuses optimisations fiscales ont été créées, rendant l’achat d’une construction neuve plus avantageux pour les acquéreurs.

2.1 Le taux de TVA avantageux de 6%

Sous certaines conditions, un bâtiment existant faisant l’objet d’une rénovation importante est considéré comme neuf et donc soumis aux règles de la TVA. Il peut être rénové à un taux avantageux de 6 % s’il remplit certaines conditions. La démolition et la reconstruction sont également couvertes par ce régime. Grâce à ce régime, de nombreux projets de construction neuve bénéficient du taux avantageux de 6 %. 

2.2 Fractionnement terrain/construction

Il s’agit de la forme d’optimisation la plus courante. En divisant le projet en une partie construction (21 % de TVA) et une partie terrain (12 % de droits d’enregistrement), il est possible d’obtenir un taux final plus bas. Pour ce faire, le terrain et la construction doivent être vendus en même temps.

Suivant les  dispositions du Code de droit économique, ces coûts doivent être clairement ventilés dans les annonces immobilières. 

Cela se présente comme suit : 

• Prix de la construction hors TVA
• Prix du terrain hors taxes
• TVA sur la construction
• Taxe sur le terrain
• Prix total taxes inclues
• TVA : 21% pour les constructions neuves, sauf si vous bénéficiez du régime de TVA à 6% pour les démolitions et reconstructions.

3. Les frais de notaire en Belgique pour l’achat d’une maison en 2022

Le notaire joue un rôle essentiel dans l’achat d’une maison. Il veille à l’accomplissement de certaines formalités administratives, ce qui implique aussi une série de frais de notaire.

Les frais d’acte

Afin de rédiger un acte d’achat, le notaire doit effectuer différentes recherches et demander certains documents : attestation d’étude du sol, recherches urbanistiques, recherches fiscales, cadastrales… Les frais afférents sont à la seule charge de l’acheteur. Aucun montant fixe n’existe pour ces frais ; la complexité du dossier et les tarifs en vigueur dans la région les déterminent.

Les honoraires du notaire

Les honoraires correspondent au montant facturé par le notaire pour la rédaction de l’acte et l’encadrement de l’achat du bien. Ces honoraires ont été établis par tranches de valeur dans un Arrêté royal. Leur montant est dégressif : plus le prix d’achat se situe dans une tranche élevée, plus le taux d’honoraires que le notaire peut facturer est faible. Sachez que vous devrez également vous acquitter de 21 % de TVA sur ces honoraires. Cette TVA s’applique aux honoraires ainsi qu’aux recherches et formalités administratives (mais pas aux droits d’enregistrement). Le calcul de frais de notaire est souvent plus complexe que ce à quoi s’attendent les futurs acquéreurs.

Les frais liés à un crédit hypothécaire

Quiconque achète une maison ou un appartement se tourne presque toujours vers sa banque pour obtenir un prêt hypothécaire. Cet emprunt doit être enregistré par acte notarié, ce qui engendre des frais supplémentaires.

• Les droits d’enregistrement : environ 1 % du montant emprunté
• L’inscription au registre des hypothèques : 0,3 % du montant emprunté
• Les frais et honoraires du conservateur des hypothèques
• Les honoraires et frais de fonctionnement du notaire

Cette série de frais de notaires liés à l’achat d’une maison sont à prévoir dans vos calculs, ils peuvent impacter votre décision d’achat.

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4. Le précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt régional sur les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains…) que vous devez payer chaque année. Ce dernier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral (R.C) et varie en fonction de la situation du bien immobilier. Le revenu cadastral, quant à lui, correspond au revenu annuel moyen net qu’un immeuble rapporte à son propriétaire. En d’autres mots, il s’agit donc de la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au moment de la référence (le 1^er janvier 1975). 

5. Frais divers et variables

Outre ces frais généraux, d’autres frais variables s’ajoutent encore à l’addition lors de l’achat d’une maison. Mieux vaut les prendre en considération lors de l’élaboration de votre budget.

• Frais d’assurance : assurance solde restant dû, assurance incendie…
• Frais de déménagement
• Frais d’entretien
• Charges de copropriété (lors de l’achat d’un appartement)
• Frais fixes

Incluez les frais d’achat de maison énumérés ci-dessus dans votre budget pour éviter les mauvaises surprises après l’acquisition de votre nouveau logement en Belgique.